PRAVIDLA
pro posuzování investorských záměrů ve stabilizovaných územích pro Radu Městské části Praha 20
Stabilizovaná území
Ve stabilizovaném území není stanovena míra využití území. Z hlediska limitů rozvoje je možné pouze
zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé
stavební činnosti. Přípustné řešení se v tomto případě stanoví v souladu s charakterem území
s přihlédnutím ke stávající urbanistické struktuře a stávajícím hodnotám výškové hladiny uvedeným
v Územně analytických podkladech.
Rada MČ Praha 20 (Horní Počernice) vydává pro účely posuzování stavebních záměrů na území
městské části tato „Pravidla pro posuzování záměrů ve stabilizovaných územích Městské části
Prahy 20“(dále jen „Pravidla“). Jedná se o metodiku posuzování záměrů, kterou se při formulaci
svého vyjádření řídí MČ Praha 20 jako účastník územního řízení.
Pojmy
Pro účely těchto Pravidel se rozumí:
(1) Záměrem úmysl investora obnovit, rekonstruovat či přestavět stávající stavbu, nahradit stávající
stavbu novou, anebo umístit novou stavbu nebo soubor staveb na v současnosti nezastavěnou
zastavitelnou plochu.
(2) Hrubou podlažní plochou součet ploch vymezených vnějším obrysem konstrukcí jednotlivých
podlaží budovy kromě otevřených a částečně otevřených částí (balkony, lodžie, průchody, střešní
terasy apod.); v podlažích se šikmými stěnami či šikmým stropem se započítává vnější obrys
konstrukcí v úrovni 1,2 m nad úrovní podlahy.1
(3) Zastavěnou plochou plocha vymezená obvodem budovy v úrovni prvního nadzemního podlaží
budovy
(4) Pozemkem plocha všech parcel tvořících nedělitelný celek s budovou, tedy jak zastavěných parcel,
tak i parcel bezprostředně souvisejících s užíváním budovy. Pro stanovení kódu míry využití území je
třeba uvažovat pouze pozemek v příslušné zastavitelné funkční ploše dle Územního plánu sídelního
útvaru hl. m. Prahy (ÚPn).
(5) Blokem ucelená část území, tvořená souborem pozemků, zpravidla ohraničená uličním
prostranstvím a vymezená uliční čarou2.
(6) Charakterem území především intenzita, struktura a typ zastavění v blízkém okolí záměru.
Vymezení veřejných prostranství a způsob využití území. Soubor podstatných přírodně krajinných,
sociálně ekonomických, historických a kulturně civilizačních, zvláště urbanistických, architektonických
1viz §2 písm. g) Pražských stavebních předpisů
2viz §2 písm. b) Pražských stavebních předpisů
a estetických prvků či vlastností specifických pro konkrétní území (především poloha v území,
intenzita, struktura a typ zastavění, vymezení a uspořádání veřejných prostranství, infrastruktura,
způsob využití území a míra jeho změn), včetně jejich vzájemných vztahů a vazeb.3
7) historický jádrem bývalé vesnice se označuje území, které bylo vymezeno na základě odborného
úsudku a je vyznačeno ve výkrese č. 4 platného Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy.
Dochovaná historická jádra jsou svědectvím doby, dokládají původní samostatnost bývalých vesnic na
území hl. m. Prahy a nesou prvky tvarosloví lidové architektury, které jim dodávají cenný svébytný
charakter. V dochovaných historických jádrech bývalých samostatných obcí je nutno respektovat
stávající historický charakter zástavby, zejména strukturu veřejných prostranství, výškovou hladinu,
podlažnost a střešní krajinu, s přihlédnutím k Územně analytickým podkladům hl. m. Prahy.
Významnou roli hraje měřítko zástavby.
Hlediska pro posouzení záměrů
Účelem Pravidel je posílit charakter stabilizovaných obytných lokalit Horních Počernic a zachovat
prostorové a homogenní výškové uspořádání zástavby. Zároveň Pravidla přispívají k stabilnímu,
transparentnímu a předvídatelnému prostředí pro rozvoj na území Horních Počernic.
Městská část považuje stabilizovaná území a historická jádra bývalých vesnic za velmi hodnotná
území se svébytným charakterem. Usiluje v nich o zachování tohoto charakteru a zabránění
necitlivým a nepřiměřeným stavebním zásahům. Každý stavební záměr v těchto územích městská
část posuzuje z hlediska souladu s typickým charakterem území. Důraz je kladen zejména na:
– míru využití území pomocí srovnávacího propočtu průměrného kódu míry využití území dle
podílu hrubých podlažních ploch a velikosti pozemku,
– velikost, tvar a budoucí využití pozemku záměru oddělovaného od pozemku již s existující
stavbou, aby budoucí zastavěná plocha nečinila více než 30 % celého pozemku
– velikost zastavěné plochy pozemku,
– podlažnost,
– kontext s uliční a stavební čárou,
– způsob využití,
– architektonický výraz, přičemž prostorová skladba by měla být koncipována tak, aby doplnila
stávající prostorové a hmotové vazby a nenarušovala urbanistické a architektonické hodnoty
stávající lokality.
3viz §2 písm. h) Pražských stavebních předpisů
Postup při projednání záměru
Žadateli, který chce od MČ Praha 20 jako budoucího účastníka územního řízení získat vyjádření
k záměru ve stabilizovaném území a v historickém jádru bývalých vesnice je doporučen následující
postup:
1.
Záměr v dostatečném předstihu představit odborům (OVÚR, OŽPD, OHSaI) ÚMČ Praha 20.
Odbory úřadu definují vymezení území, vzhledem ke kterému bude záměr posuzován
z hlediska souladu s charakterem území a s Deklarace podmínek rozvoje MČ Praha 20. Jedná
se zpravidla o blok, ve kterém se záměr nachází, případně tento blok a protější blok, případně
větší území. Vymezení území závisí od konkrétních okolností případu, přičemž je podstatné,
aby vymezené území představovalo skutečný charakter území bez historických chyb, které
mohly v minulosti nastat (například ve vilové čtvrti je nutno záměr vztahovat k charakteru
rezidenčních vil, a nikoliv k ojedinělému bytovému domu, který se v některém období mezi
vilami objevil apod.).
2.
Ve vymezeném území provést rešerši všech staveb, propočítat u nich potřebné parametry a
stanovit:
– u každé stavby kód míry využití území jako podíl hrubé podlažní plochy a rozlohy pozemku,
zastavěnou plochu a podlažnost;
– průměrné údaje charakterizující vymezené území, a to průměrný kód míry využití území,
průměrnou zastavěnou plochu a průměrnou podlažnost;
– vedení uliční a stavební čáry;
– významné charakteristické prvky v území.
3.
Záměr přizpůsobit parametrům, které udávají charakter vymezeného území, a to
následujícím způsobem:
Kód míry využití území by měl být stejný. K diskusi lze předložit záměr s kódem o stupeň
vyšším, pokud je prokázán nespornými kvalitami architektonického návrhu.
Zastavěná plocha by neměla být navýšena více, než o 30 %.
Podlažnost by měla být stejná, výjimečně vyšší o jedno podlaží. Je třeba citlivě vnímat úroveň
hlavní římsy přilehlých sousedních objektů a zásadní pozornost výšce věnovat zejména u
objektů v památkových zónách.
Uliční i stavební čára by měly navazovat na vedení těchto linií v dotčeném bloku.
Využití objektu především musí odpovídat funkčnímu využití dle územního plánu. Je vhodné
s MČ včas konzultovat, jaké jsou potřeby území ve vztahu k občanské vybavenosti v lokalitě
stavby. Zejména u všeobecně obytné funkce OV dle ÚPSÚ je vhodné s městskou částí včas
konzultovat navržené druhy funkcí v objektu a jejich procentuální zastoupení.
4.
Záměr navržený v souladu s charakterem území (dle vymezeného území) předložit
k projednání na Komisi výstavby a územního rozvoje, Komisi životního prostředí a Komisi
dopravy Městské části Praha 20
Vyjádření MČ Praha 20
Doporučení komisí Rady MČ Prahy 20 bude podkladem pro postup při projednání záměru a
stanovisko MČ Praha 20 v navazujících řízeních.